Coima SGR ottiene l'ottemperanza per il Pirellino di Milano
Pubblicato il: 7/22/2025
Gli avvocati Guido Alberto Inzaghi e Fabio Cintioli hanno assistito Coima Sgr s.p.a.; gli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Paola Cozzi, Giuseppe Lepore, Antonello Mandarano hanno rappresentato il Comune di Milano.
Il Consiglio di Stato, Sezione Quarta, ha deciso sul ricorso numero 8241/2024, promosso da Coima SGR s.p.a., contro il Comune di Milano, in materia di ottemperanza della sentenza n. 10976 del 18 dicembre 2023 (RG 8241/2024, pubblicata il 17 luglio 2025). Il giudizio ruota attorno alla disciplina urbanistica dell’immobile noto come “Pirellino”, sito in via Giovanni Battista Pirelli 39 a Milano, nonché ai doveri del Comune in fase di revisione degli strumenti urbanistici a seguito dell’intervenuto giudicato amministrativo.
La controversia ha origine dall’acquisizione dell’immobile da parte di Coima SGR s.p.a. tramite procedura pubblica di dismissione, per un importo di 193 milioni di euro, a fronte di una base d’asta fissata in 85 milioni. Parallelamente all’alienazione, il Comune di Milano aveva approvato nel 2019 il nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT), escludendo il “Pirellino” dalle “Norme transitorie e finali” e introducendo, successivamente con la variante del 2020, una disciplina urbanistica meno favorevole, in particolare per le quote di edilizia residenziale sociale (ERS). Tale mutamento ha inciso sulle aspettative di sviluppo immobiliare da parte dell’acquirente privato.
Con sentenza n. 10976/2023, il Consiglio di Stato aveva già accolto le ragioni di Coima, riconoscendo la tutela dell’affidamento del privato in conseguenza della mutata disciplina pianificatoria successiva alla vendita e annullando la deliberazione del Comune nei limiti dell’interesse della società acquirente. Dopo l’annullamento, il Comune aveva iniziato l’iter per una variante urbanistica specifica, adottando deliberazioni e avviando una nuova istruttoria; tuttavia, secondo Coima, dette iniziative risultavano ancora insufficienti rispetto al dettato del giudicato amministrativo.
I giudizi pregressi hanno visto una prima statuizione favorevole a Coima con annullamento della disciplina urbanistica deteriore. Nel nuovo giudizio di ottemperanza, il Comune ha resistito eccependo presunti comportamenti contraddittori della società privata e chiedendo anche il rinvio della trattazione per completare l’iter amministrativo. Queste eccezioni sono state respinte dal Consiglio di Stato.
L’elemento giuridico chiave risiede nella nozione di “affidamento tutelabile” e nell’obbligazione dell’Amministrazione di dare esecuzione compiuta al giudicato, nonché nella necessità, in sede di riesercizio del potere pianificatorio, di un effettivo bilanciamento tra interesse pubblico e affidamento del privato maturato a seguito della cessione dell’immobile. Il Consiglio di Stato ha ribadito che l’ottemperanza si ritiene soddisfatta solo con l’adozione definitiva del nuovo strumento urbanistico e che l’Amministrazione non può sottrarsi, neppure in presenza di condotte contestate della controparte privata.
Nella decisione oggetto di questo giudizio, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso di Coima SGR, riconoscendo la mancata piena esecuzione della sentenza n. 10976/2023 e ordinando al Comune di Milano di concludere entro novanta giorni dalla ricezione delle osservazioni di Coima il procedimento di pianificazione urbanistica relativo all’immobile. È stata inoltre disposta la condanna del Comune di Milano alla corresponsione di 4.000 euro in favore di Coima SGR, oltre accessori legali; compensata la metà delle spese in ragione delle reciproche posizioni.