Agenzia delle Entrate ottiene rinvio sulla questione pro rata IVA e cessione di quote fondo immobiliare
Pubblicato il: 8/7/2025
Gli avvocati Guglielmo Maisto, Marco Cerrato e Michele Toccaceli hanno assistito Reale Immobili S.p.A. nel giudizio contro l’Agenzia delle entrate.
La vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contenzioso tra l’Agenzia delle entrate e Reale Immobili S.p.A., attivo nel settore della gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare del gruppo Reale.
Oggetto della controversia è un avviso di accertamento emesso per l’anno d’imposta 2011, con cui l’Agenzia delle entrate aveva rideterminato il pro rata di detrazione IVA in relazione alla cessione di quote di partecipazione al fondo immobiliare chiuso “Venere”.
Il ricorso è stato iscritto al n. 2389/2021 R.G. ed è giunto in Cassazione avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Piemonte n. 438/07/2020. La vicenda riguarda, nello specifico, il trattamento IVA relativo alla cessione delle quote del fondo immobiliare “Venere”, ricevute da Reale Immobili a seguito di un apporto immobiliare e successivamente cedute a un altro fondo riservato a investitori qualificati.
L'Agenzia delle entrate aveva recuperato a tassazione IVA indetraibile, sostenendo che la variazione del pro rata – superiore a dieci punti percentuali – imponeva la rettifica della detrazione anche su beni afferenti al cosiddetto periodo di tutela fiscale. Secondo la società contribuente, invece, tale operazione era accessoria rispetto alla propria attività principale di locazione immobiliare e, dunque, non rilevante nel calcolo del pro rata. In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale di Torino aveva dato ragione all’Agenzia delle entrate, rigettando il ricorso della società.
La Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, in appello, aveva invece accolto le ragioni di Reale Immobili, affermando che la cessione delle quote del fondo non comportava un impiego significativo di beni e servizi soggetti a IVA rispetto all’attività caratteristica della società e poteva qualificarsi come operazione accessoria e quindi irrilevante ai fini del pro rata. Il giudizio di Cassazione si è fondato principalmente sull’interpretazione delle norme in materia di detrazione IVA (artt. 19 e 19-bis del d.P.R. 633/1972) e sulla corretta qualificazione della cessione di quote ai fini del calcolo del pro rata.
La Corte ha ritenuto che la CTR del Piemonte non ha adeguatamente considerato che l’operazione di cessione delle quote costituiva il prolungamento dell’attività principale dell’impresa e rientrava nella gestione immobiliare della società, non potendo essere considerata meramente occasionale o accessoria. La Cassazione ha inoltre puntualizzato che ai fini IVA rileva l’attività effettivamente svolta dalla società e che la cessione di partecipazioni può costituire attività economica imponibile se integrata stabilmente nella gestione d’impresa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22155/2025, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate, cassando la decisione della CTR Piemonte e rinviando per un nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Piemonte in diversa composizione.
Le conseguenze della pronuncia sono la rimessa in discussione della spettanza della detrazione IVA per la società contribuente e la necessità di un nuovo esame sul merito della controversia, inclusa la determinazione dell’effettiva incidenza dell’operazione contestata ai fini del calcolo del pro rata e delle conseguenti rettifiche IVA.