Roma Capitale ottiene conferma dell’annullamento del condono immobiliare
Pubblicato il: 12/11/2025
Gli avvocati Alessandro Pallottino, Anna Palmerini e Giorgio Sbarbaro hanno assistito Angelo Fiori S.p.A. e Angelo Fiori Real Estate S.r.l.; gli avvocati Umberto Garofoli e Valentina Antonelli hanno rappresentato Roma Capitale.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9475/2025 (RG 8886/2022), ha rigettato il ricorso presentato dalle società Angelo Fiori S.p.A. e Angelo Fiori Real Estate S.r.l. contro Roma Capitale, confermando l’annullamento di una concessione edilizia in sanatoria relativa a un immobile situato in via della Maglianella n. 35 a Roma.
La vicenda trae origine dall’annullamento, da parte di Roma Capitale con determina dirigenziale del 9 dicembre 2021, della concessione in sanatoria n. 157935/1999, che era stata rilasciata a seguito di istanza originariamente presentata nel 1986 dalla precedente proprietaria dell’immobile. L’annullamento si fondava sull'accertamento di alterazioni documentali e false rappresentazioni dei fatti, che avevano consentito l’ottenimento del titolo edilizio su un complesso immobiliare utilizzato per la vendita e assistenza di autovetture. Un precedente procedimento di autotutela era stato chiuso nel 2015 dopo che la proprietà aveva dimostrato l’estraneità a procedimenti penali relativi alla concessione, ma l’Amministrazione aveva poi avviato nel 2016 un nuovo riesame, sfociato nel provvedimento impugnato.
Avverso la determina e la successiva sentenza di rigetto del TAR Lazio (n. 5154/2022), le società hanno impugnato la decisione dinanzi al Consiglio di Stato. Hanno dedotto vizi di error in iudicando e in procedendo, contestando la ricostruzione dei fatti, la valutazione degli elementi penali e l’assenza di motivazione rafforzata nel provvedimento di annullamento, oltre alla lesione dell’affidamento maturato per il decorso del tempo.
Il Consiglio di Stato ha valutato le difese delle società, rilevando che la sentenza di primo grado aveva motivato analiticamente circa la ricostruzione documentale degli abusi e l'inidoneità degli elementi penali a incidere sul carattere oggettivamente alterato della pratica edilizia. Il collegio ha sottolineato come la legittimità dell’autotutela non dipenda dall’imputabilità soggettiva dei fatti, ma dalla constatazione oggettiva delle alterazioni che hanno portato al rilascio del titolo, a prescindere dalla buona fede o dalla continuità soggettiva nella titolarità dell’immobile.
Dal punto di vista giuridico, la decisione si fonda sul principio secondo cui la tutela dell’affidamento incolpevole non può essere invocata in caso di titolo edilizio ottenuto mediante false rappresentazioni, e che l’Amministrazione può annullare d’ufficio il provvedimento anche oltre il termine ordinario (art. 21-nonies l. 241/1990, comma 2 bis), in presenza di tali situazioni, senza necessità di specificare un interesse pubblico rafforzato.
Il Consiglio di Stato ha quindi respinto l’appello, confermando l’annullamento della concessione edilizia in sanatoria e condannando le società apelanti alla rifusione delle spese di lite in favore di Roma Capitale per l’importo complessivo di 4.000 euro, oltre accessori di legge. La pronuncia comporta la definitiva perdita del titolo in sanatoria sull’immobile, con ripercussioni sia sul piano patrimoniale che su quello della regolarità urbanistica e amministrativa della posizione delle società appellanti.