Cleanbnb spunta l’annullamento delle delibere su short rent a Bologna
Pubblicato il: 1/13/2026
Gli avvocati Aristide Police e Ugo Franceschetti hanno assistito Cleanbnb S.p.A. mentre gli avvocati Antonella Trentini, Caterina Siciliano e Francesco Giuseppe Cavallo hanno rappresentato il Comune di Bologna.
Il Consiglio di Stato, Sezione Quinta, si è pronunciato con sentenza n. 10361/2025 pubblicata il 29 dicembre 2025 sul ricorso n. 4898/2025 proposto da Cleanbnb S.p.A. contro il Comune di Bologna. Il contendere verteva sull’annullamento di provvedimenti comunali dichiarativi d’inefficacia di tre SCIA presentate da Cleanbnb per l’esercizio di attività ricettiva extralberghiera, nonché delle delibere di variante generale al Piano Urbanistico Generale (PUG) e delle modifiche al Regolamento Edilizio concernenti la disciplina dell’alloggio minimo per le locazioni turistiche nel centro storico.
La vicenda oggetto di giudizio trae origine dalla scelta del Comune di Bologna di modificare la propria pianificazione urbanistica, imponendo requisiti specifici, tra cui la superficie minima di 50 mq per alloggi destinati a locazione turistica ed estendendo nuovi vincoli agli immobili da destinare a case vacanza all’interno della città storica. Cleanbnb aveva presentato tre SCIA per svolgere locazioni brevi in immobili del centro storico, ma il Comune aveva dichiarato inefficaci tali segnalazioni, motivando con la mancanza della nuova destinazione d’uso e dei requisiti sull’alloggio minimo, sulla base della variante al PUG e del nuovo Regolamento Edilizio adottati nel 2024.
Cleanbnb impugnava i provvedimenti di inefficacia e le delibere comunali davanti al TAR Emilia Romagna, che rigettava nel gennaio 2025 sia il ricorso principale sia quelli per motivi aggiunti, ritenendo legittimo il potere comunale di pianificazione e congrua la scelta regolatoria in materia di short term rental. Il TAR considerava la variante al PUG solo come modifica di dettaglio, escludendo la necessità di una nuova pubblicazione e partecipazione pubblica.
In sede di appello, Cleanbnb ha contestato tra l’altro la mancata ripubblicazione della variante del PUG e delle modifiche regolamentari, sostenendo che le modifiche introdotte invece fossero sostanziali, incidendo sull’intero territorio comunale e variando i criteri generali relativi alle destinazioni d’uso e all’alloggio minimo. Il Consiglio di Stato ha ritenuto fondata tale censura: richiamando la legislazione regionale (L.R. Emilia-Romagna 24/2017, artt. 43 e 46) e la propria più recente giurisprudenza, ha affermato che innovazioni sostanziali alle caratteristiche generali della variante impongono la ripubblicazione dell’atto per garantire partecipazione e trasparenza. Nel caso di specie, il fatto che la possibilità di esercitare attività turistico-ricettiva sia stata vincolata al mutamento di destinazione d’uso di tutti gli immobili residenziali (con la correlata imposizione di standard minimi sull’alloggio) supera il confine delle modifiche di mera attuazione tecnica o dettaglio e impone l’onere di ripubblicazione, che non è stato rispettato.
Decisivo è stato il riconoscimento della natura “sostanziale” delle modifiche adottate rispetto alla versione originaria della variante, in quanto hanno inciso sia sulle possibilità economiche dei soggetti privati che sulle condizioni d’accesso all’offerta turistica nell’intero territorio cittadino, andando oltre le mere regolazioni di dettaglio e privando i cittadini dell’opportunità di presentare osservazioni. Il Collegio ha accolto la censura e dichiarato l’illegittimità parziale delle delibere comunali, assorbendo per derivazione i restanti motivi attinenti agli effetti delle nuove regole sulla validità delle SCIA.
Accogliendo in parte i motivi di Cleanbnb, il Consiglio di Stato ha quindi annullato la variante del PUG, le modifiche al Regolamento Edilizio e i provvedimenti dichiarativi d’inefficacia delle SCIA, per violazione dell’obbligo di ripubblicazione e partecipazione di cui agli artt. 43 e 46 della L.R. Emilia-Romagna n. 24/2017. In merito alle irregolarità formali delle procure speciali digitali per la presentazione delle SCIA, la sentenza chiarisce che tali vizi avrebbero potuto essere sanati mediante regolarizzazione su richiesta dell’amministrazione, non legittimando quindi il diniego tout court senza tale preventive procedura.
Sul piano economico e pratico, l’annullamento comporta la ripetizione della procedura amministrativa da parte del Comune, assicurando la possibilità di presentare osservazioni e partecipare alla formazione degli atti di pianificazione urbanistica sulle locazioni brevi. Le spese dei due gradi sono state compensate in ragione della natura procedurale della decisione.